不動産売却査定を依頼する際のポイント【仲介編】

 

不動産を仲介で売却する場合、査定を依頼する際に大切なのは、査定価格の高さだけで不動産会社を選ばないことです。

仲介による売却は、不動産会社が買主を探し、売買契約の成立を目指す方法です。そのため、適正な売出価格の設定、販売活動の内容、担当者の対応力によって、売却結果が大きく変わることがあります。

 

特に、土地・戸建て・空き家・相続した実家などを売却する際には、次のポイントを押さえておきましょう。

 

1. 査定を依頼するときの7つのポイント

① 査定価格の根拠を確認する

「なぜ、その価格になるのか」を具体的に説明してもらいましょう。近隣の成約事例、現在売り出されている物件、土地の条件、建物の状態など、根拠

が明確な査定が重要です。

 

② 地域の事情に詳しい会社か確認する

地元の取引事例、買主の需要、道路付け、土地の形状、生活環境などを把握しているか確認します。特に地方や郊外の物件では、地域特有の事情への

理解が大切です。

 

③ メリットだけでなくデメリットも説明するか

建物の老朽化、境界の問題、接道条件、残置物、修繕の必要性など、売却に影響する問題も率直に説明してくれる会社を選びましょう。

 

④ 具体的な販売活動を確認する

不動産ポータルサイトへの掲載、既存顧客への紹介、現地案内、写真撮影、問い合わせ対応など、どのような方法で買主を探すのかを確認します。

 

⑤ 売却までの見通しを確認する

想定売却期間、売出価格の見直し時期、価格交渉への対応方針などを聞きましょう。「すぐ売れる」という説明だけでなく、売れなかった場合の対応も

重要です。

 

⑥ 仲介手数料と諸費用を確認する

仲介手数料だけでなく、測量費、建物の解体費、残置物処分費、登記関係費用など、物件に応じて必要となる費用も確認し、手取り額を把握します。

 

⑦ 担当者を信頼できるか見極める

質問への回答が具体的か、連絡が丁寧か、売主の希望を理解しているかを確認します。契約を急がせたり、高い査定額だけを強調したりする会社には

注意しましょう。

 

2. 査定価格は「高い会社」が一番良いとは限らない

例えば、3社に査定を依頼して、次のような結果になったとします。

 

A社

2,000万円

成約事例と販売戦略を具体的に説明

適正な根拠を重視

 

B社

2,300万円

高額査定だが、根拠や販売計画が曖昧

説明の確認が必要

 

C社

1,900万円

早期売却を重視し、価格設定は慎重

売却方針との相性を確認

 

ここで注意したいのは、査定価格は、その金額で売れることを保証するものではないという点です。

不動産会社には査定価格の根拠を明らかにすることが求められています。近隣の成約事例などをもとに、価格の妥当性を説明してもらいましょう。

 

 

また、査定価格と実際の売出価格は同じとは限りません。売主の希望、売却期限、市場の状況を踏まえて、最終的な売出価格を決めます。

 

3. 査定時に必ず聞きたい10の質問

不動産会社を比較する際は、次の質問をしてみてください。

 

質問チェックリスト

　1. この査定価格の根拠となる成約事例はありますか？

　2. この価格で売り出した場合、どのくらいの期間で売れる見込みですか？

　3. 最初の売出価格は、どのように決めるのがよいですか？

　4. 売却が長引いた場合、どのように対応しますか？

　5. 購入希望者は、どのような方法で探しますか？

　6. 売却活動の状況は、どのくらいの頻度で報告してもらえますか？

　7. 仲介手数料や売却に必要な諸費用はいくらですか？

　8. 境界、建物の不具合、残置物などの問題に対応できますか？

　9. 媒介契約の種類ごとの違いと注意点を教えてください。

　10. 担当者として、この物件の売却で最も注意すべき点は何ですか？

 

4. 仲介を依頼する前に確認したい媒介契約

査定を受けた後、売却を依頼する際には、主に次の3種類から媒介契約を選びます。

 

 

契約の種類	主な特徴
一般媒介契約	複数の不動産会社に依頼できる
専任媒介契約	依頼先は1社。売主自身が買主を見つけて契約することも可能
専属専任媒介契約	依頼先は1社。売主自身が見つけた買主との直接契約も原則できない

どの契約がよいかは、物件の特徴や売却方針によって異なります。契約期間、販売報告の頻度、レインズへの登録条件なども確認してから決めましょう。

いずれもメリット・デメリットがあります。

 

5. 査定前に準備しておくとよいもの

　登記識別情報または権利証

　固定資産税の納税通知書・課税明細書

　購入時の売買契約書や重要事項説明書

　土地の測量図や境界に関する資料

　建物の図面、リフォーム履歴など

　住宅ローンの残債額（該当する場合）

 

すべてそろっていなくても、査定の相談は可能です。分からないことは、分からないまま伝えて構いません。

相場を自分でも確認したい場合は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、取引価格や地価などを調べられます。

 

 

まとめ：仲介による不動産売却を成功させるには

 

大切なのは、査定額の高さだけでなく、地域の相場を理解し、根拠のある価格を提示し、売却活動を誠実に進めてくれる不動産会社を選ぶことです。

特に、空き家や相続した実家、土地の売却では、物件の問題点も含めて相談できる会社かどうかが重要になります。

館山市や南房総地域など、地域性の強いエリアで売却を検討されている場合は、全国的な知名度だけでなく、地元での知名度や地域密着性・開業してどれくらいになるのか？成約事例や購入希望者の動向を具体的に説明できるかも判断材料にするとよいでしょう。