実家を「負動産」にしないために必要なこと

 

実家は、親が住まなくなった瞬間から、必ずしも資産であり続けるとは限りません。

 

空き家になった実家をそのまま放置すると、固定資産税や維持管理費がかかり続ける一方、建物の老朽化や雑草、近隣トラブルなどの問題が発生し、いざ売却しようとしても買い手が見つからないことがあります。

 

実家を負動産にしないために最も大切なのは、相続が発生する前から「誰か引き継ぎ、どう活用するのか、売却するのか、誰か使用するのか」を考えて

おくことです。

 

特に、地方や郊外の住宅、別荘地、人口減少地域の不動産では、早めの判断が将来の負担を大きく左右します。

 

1. 実家を負動産化させる5つの原因

① 空き家のまま放置する

人が住まなくなると換気や通水が減り、雨漏りや設備の故障、庭木の繁茂などが進みます。管理状態が悪化すると、売却や賃貸も難しくなり税金や維持

管理費だけが毎年々かかり続け発生することに。

 

② 売れるかどうかの確認検討していない

土地の需要、建物の状態、道路との接道、法令上の制限などによって、売却できる価格や難易度は変わります。「そのうち売れる」と考えている間に市場環境はどんどん変化し悪化することもあります。査定は無料です、手遅れになる前に考える事をおススメします。

 

③ 維持費を把握していない

固定資産税、火災保険、修繕費、草刈り、光熱費、管理費などが毎年どんどん積み重なります。利用していなくても、所有している限り費用が永遠に発生します。特に固定資産税は無くなる事はありません。滞納は最悪の状況になりかねません。

 

④ 相続について家族で話し合っていない

誰が相続するか、使用するのか、売却するのか、費用を誰が負担するかが決まっていないと、相続人同士の意見がまとまらず、売却や管理が進まないことがあります。

 

⑤ 手放すタイミングを逃す

築年数の経過や地域の人口減少などで需要が落ちると、売却価格が下がったり、売却までに時間がかかったりする可能性があります。

 

2. 負動産にしないために、今から取り組むべき6つのこと

① 親が元気なうちに家族で話し合う

・将来、誰かが実家に住む予定はあるか

・誰が管理するのか

・売却・賃貸・解体のどれを希望するか

・兄弟姉妹で費用や財産をどう分担するか

 

親の希望を確認し、家族間で方向性を共有しておくことが第一歩です。

 

 

政府による広報

 

② 実家の資産価値と売却可能性を調べる

不動産会社に査定を依頼し、土地と建物の価値、周辺の取引事例、売却にかかる期間、売却時の費用を確認します。

査定額だけでなく、実際に買い手が見込める価格なのかを確認することが重要です。

 

③ 所有し続ける場合の総費用を計算する

固定資産税、火災保険、修繕費、庭の管理費、将来の解体費用などを見積もります。

例えば年間30万円の維持費がかかる場合、10年間で300万円です。将来の売却価格だけでなく、保有し続ける費用も含めて判断しましょう。

 

④ 早めに売却・自己利用の方針を決める

実家を使う予定がなければ、空き家になる前から売却を検討するのも有効です。

• 売却：将来の維持費や管理負担を減らす

• 賃貸：需要があるのか、最初に修繕費をかけて賃貸し回収できるのか？

• 自己利用：住み替えや二拠点生活など別荘に活用し続けるのか？

• 解体：築年数的に建物の再利用が難しい場合に検討、更地にして売却する。

解体すると住宅用地の税負担が変わることがあるため、解体前に必ず費用と税金を比較してください。

 

⑤ 相続と名義の問題を整理する

登記簿、権利証などの書類、境界、住宅ローンの有無、相続人の確認を進めます。必要に応じて司法書士や税理士に相談し、遺言や遺産分割についても準備しましょう。

相続登記は2024年4月から義務化され、原則として不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。過去の相続で未登記の不動産も対象になるため注意してください。

 

 

⑥ いつまでに結論を出すか期限を決める

「いつか考える」「そのうち考える」では、時間だけが経過してしまいます。誰かが行動しなければなりません。誰かがやってくれる、そのままにして

  おけば何とかなる事は絶対にありません。

例えば、3か月以内に査定を取り、半年以内に家族で方針を決めるなど、具体的な期限を設定しましょう。

 

3. 実家の状況によって、取るべき対策は異なる

 

実家の状況	優先したい対策
親が住んでいる	家族で将来の方針を話し合い、早めに査定
親が施設に入居した	空き家期間を見通し、売却・賃貸を比較
すでに空き家になっている	管理状況を確認し、売却可能性を早急に調査
築年数が古く、傷みが激しい	古家付き土地としての売却と解体を比較
地方や別荘地にある	地域の需要、管理費、売却実績を重点的に確認
相続人同士で意見が違う	まず相続関係と費用負担を整理し、専門家に相談

特に、地方の住宅や別荘地は、一般的な住宅地と比べて買い手が限られることがあります。建物が使える状態でも、立地や交通、生活利便性、管理費などが売却の障害になる場合があります。

 

4. 不動産会社への相談で失敗しないために

実家を負動産にしないためには、査定を依頼する不動産会社選びも重要です。

査定額の高さだけで判断せず、査定額が高いから良い業者ではありません、価格が高くても2年・3年間 売却できなければ意味がありません。中にはとりあえず値段を高く付けて物件を預かるだけ預かっておけば良いという業者も多数います。次の点を確認してください。

 

・その地域での売買実績があるか

・なぜその査定価格になるのか説明できるか

・仲介で売る場合と、不動産会社が直接買い取る場合の両方を比較できるか

・売れにくい場合の対策を提示できるか

・売却にかかる費用や税金、必要な手続きを説明できるか

 

仲介と買取りは、どちらが有利か一律には決まりません。 仲介は高く売れる可能性がある一方、買い手が見つかるまで時間がかかることがあります。買取りは早期に売却しやすい一方、一般に仲介での市場売却価格より低くなる傾向があります。

売却の期限や実家の状態に合わせて比較することが大切です。

 

5. 実家の負動産化を防ぐためのチェックリスト

実家の対策チェック

 

親や家族と将来の実家について話し合った

実家の土地・建物の名義を確認した

固定資産税や年間維持費を把握した

現在の売却相場と売却にかかる期間を調べた

仲介と買取りの両方を比較した

相続人や遺言など相続の準備を確認した

実家の今後の方針と決定期限を決めた

 

6. まず確認したいのは、実家の現在の状況です

実家を負動産にしないための対策は、親が住んでいる段階なのか、すでに空き家になっているのかで大きく変わります。

現在の実家は、次のどの状況に近いでしょうか？

① 実家の現在の状況

親が住んでいる

親が施設に入居している

すでに空き家になっている

すでに相続している

 

② 実家の立地

都市部

地方・郊外

田舎・山間部

別荘地

 

③ 今、最も考えたいこと

将来の相続に備えたい

できるだけ高く売却したい

早めに手放したい

維持費や管理負担を減らしたい

 

これらの条件を具体的に確認する

状況に合わせて、実家を残すべきか、早めに売却すべきか、仲介と買取りのどちらを検討すべきか、具体的な判断基準をご案内します。

 

お気軽にご連絡のご一報をご相談ください。

 

有限会社マイハウス

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