各不動産会社の査定・査定額についての考え方

 

不動産を売却しようとすると、複数の不動産会社から査定額を提示されることがあります。同じ物件なのに、会社によって査定額が異なるのはなぜでしょうか。

 

その理由は、不動産会社によって査定の方法、販売戦略、得意分野、そして査定額に対する考え方が異なるからです。

大切なのは、査定額が一番高い会社を選ぶことではありません。その金額に根拠があり、実際の売却につながる見込みがあるかを見極めることです。

 

当社、【有限会社マイハウス】ではスピーディーな査定・現地調査を心掛け、即日査定を基本的に行っています。

買取りについても同様です。

 

1. 不動産会社によって査定額が異なる主な理由

① 査定の基準が違う

周辺の成約事例を重視する会社もあれば、現在売り出されている競合物件や土地の需要、建物の状態を重視する会社もあります。採用する事例や評価方法によって金額が変わります。

 

② 得意な物件や地域が違う

地元の土地・中古住宅に詳しい会社、マンションを得意とする会社、別荘や空き家の取り扱いに慣れた会社では、想定する購入者や販売方法が異なります。

 

③ 売却までの想定期間が違う

早期売却を前提にした査定と、時間をかけて希望価格で売ることを目指す査定では、金額に差が出る場合があります。

 

④ 会社の販売方針や営業姿勢が違う

査定額を現実的に提示する会社もあれば、媒介契約を獲得するために高めの金額を提示する会社もあります。ただし、高い査定額だけで不適切な営業だと判断することもできません。根拠の確認が必要です。

 

2. 不動産会社のタイプ別に見る査定額の考え方

 

不動産会社のタイプ	査定で重視しやすい点	注意したいこと
大手不動産会社	広域の取引データ、販売網、社内の査定基準	特殊な土地や地域固有の事情が十分に反映されているか
地元密着型の会社	地域の需要、地元の購入希望者、土地の個別事情	地元の成約事例を具体的に示せるか
買取りを行う会社	再販売の見込み、改修費、保有コスト、事業利益	仲介査定額と買取価格を混同していないか
別荘・空き家に詳しい会社	利用需要、管理状態、維持費、再利用の可能性	維持管理や修繕などのマイナス面だけで評価していないか
土地・開発に強い会社	接道、造成費、法規制、分割や開発の可能性	開発できるという前提が法的・技術的に確認されているか

※これは各タイプの一般的な傾向です。会社の規模や看板だけで査定の質が決まるわけではありません。

 

特に、館山市・南房総市などの地方エリアや別荘地では、全国的な相場データだけでなく、実際にその地域で購入する人がいるか、土地や建物をどう利用できるかという視点が重要になります。

 

3. 査定額には3つの考え方がある

 

【仲介】

① 市場で売却できると見込む価格

一般的な購入者を探し、一定期間の販売活動を行って売却することを想定した価格です。周辺の成約事例や競合物件などを参考にします。

 

② 売り出したい価格

売主の希望や売却期限、価格交渉の余地などを踏まえて決める価格です。査定額と同じにする必要はありません。

 

【買取り】

③ 不動産会社が直接購入する価格

買取会社が自ら買主となる場合の価格です。再販売にかかる費用、修繕費、売却リスクなどが考慮されるため、一般的には仲介での売却想定価格より低くなる傾向があります。

 

この3つを区別することが重要です。仲介の査定額と買取価格を同じ基準で比較すると、売却方法の選択を誤るおそれがあります。

国土交通省や不動産取引の公的な案内でも、査定額は売却価格を決めるための参考であり、売却が保証される金額ではないとされています。宅地建物取引業者には、価格について意見を述べる際に根拠を明らかにする義務があります。

 

 

4. 高い査定額を提示する会社は信用できるのか？

例えば、同じ不動産について3社から次の査定が出たとします。

A社

2,000万円

周辺の成約事例を基に査定

 

B社

2,400万円

高めの売出価格を提案

 

C社

1,800万円

早期売却を重視した査定

 

※比較方法を説明するための架空の例であり、実際の査定相場ではありません。

この場合、B社が最も高いからといって、B社で売るのが最善とは限りませんし、信用できるか？といえば不明です。

 

確認したいのは、次の4点です。

• 2,400万円で売れると判断した具体的な成約事例はあるか。

• その価格で売れるまで、どのくらいの期間を想定しているか。

• 売れなかった場合、いつ、どのように価格を見直すのか。

• 査定額と実際の成約見込み価格の違いを説明しているか。

•  

高い査定額を提示して媒介契約を獲得しようとする会社もあり得ます。一方で、独自の販売ルートや需要を把握しているために高い査定となる場合もあります。金額だけで判断せず、説明の具体性を確認しましょう。

 

 

5. 査定を依頼したときに確認したい質問

不動産会社には、次の質問をしてみると、査定に対する考え方が見えやすくなります。

査定時の確認リスト

 

この査定額の根拠となる成約事例を教えてください。

査定額で売却できると考える理由は何ですか？

想定している売却期間はどのくらいですか？

現在売り出されている競合物件と比べて、どこが強みですか？

建物の状態や土地の法規制は査定に反映されていますか？

査定額と、実際に売り出す価格はどう考えていますか？

価格を見直す場合、どのような基準で判断しますか？

仲介と買取りでは、それぞれいくらになりますか？

 

6. 最終的には査定額よりも「売却戦略」を比較する

不動産会社を選ぶときは、査定額だけでなく、次の3つを総合的に判断することをおすすめします。

 

1. 価格の根拠が明確であること。 成約事例や物件調査に基づいて説明できる。

2. 売却方法が具体的であること。 購入対象者、広告方法、売却期間、価格見直しの方針が明確である。

3. 物件の弱点も説明できること。 売りにくい理由や費用、リスクを隠さず、現実的な対策を提案できる。

4.  

公的な不動産取引の案内でも、複数社の査定額と売却方法を比較し、根拠や地域への理解、対応の丁寧さを確認して会社を選ぶことが勧められています。

 

 

 

不動産査定は、単に価格を付ける作業ではありません。 その物件の価値をどう判断し、どのような買主に、どのような方法で売却するのかという、不動産会社の考え方そのものが表れるものです。

特に、空き家・実家・別荘など、一般的な住宅と比べて買主を見つけにくい物件では、査定額の高さよりも、売却できる根拠と具体的な販売戦略を重視するとよいでしょう。